Kira Stopajı Hesaplama

Kira stopajı nedir, kim öder?

Kirayı ödeyen, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılan bir stopaj yükümlüsüyse (şirketler, kamu kurumları, dernek ve vakıflar, kooperatifler, gerçek gelirini beyan eden tacirler ve serbest meslek erbapları gibi) kira ödemesi üzerinden gelir vergisi stopajı yapılır. Kanun metni (md.94/5-a) iş yeri ile konut arasında ayrım yapmaz; belirleyici olan ödemeyi yapanın sıfatıdır. Kesintiyi kiracı yapar: brüt kiradan stopajı keser, kalan net tutarı mal sahibine öder, kestiği stopajı da muhtasar beyanname ile vergi dairesine bildirir.

Yani mal sahibinin eline geçen tutar brüt kira değil, stopaj düşülmüş net kiradır. İşletmenin muhasebe kayıtlarındaki gerçek kira gideri ise brüt tutardır.

Hangi durumlarda stopaj kesilmez?

Kiracı basit usulde vergilendiriliyorsa ya da md.94'te sayılmayan bir gerçek kişiyse (ücretli, emekli gibi) kesinti yükümlülüğü yoktur; mal sahibi kira gelirini gerekiyorsa kendi yıllık beyannamesiyle bildirir. Gerçek gelirini beyan eden tacir ya da serbest meslek erbabı kiracıda yer tamamen ya da kısmen iş yeri olarak kullanılıyorsa kira bedelinin tamamı kesintiye tabidir (GİB Kira Geliri Rehberi, bölüm 8). Yalnızca ikamet için tutulan konutta bu kişilerin yükümlülüğü kanun metninde ayrıca belirtilmediğinden vergi dairesinden ya da mali müşavirden teyit alın.

Kiraya verenin sıfatı da belirleyicidir. Kiraya veren kurumlar vergisi mükellefiyse (anonim ve limited şirket gibi; kooperatifler hariç) ödemeden kesinti yapılmaz, kiraya veren geliri kendi kurumlar vergisi beyannamesiyle bildirir (Kurumlar Vergisi Genel Tebliği, Seri No: 1, bölüm 15.3.2.3). Gerçek kişi kiraya veren taşınmazı ticari işletmesine dahil ediyorsa kira, GVK md.70 uyarınca ticari kazanç sayılır ve md.94/5-a stopajı doğmaz. Dernek ve vakıflara (mazbut vakıflar hariç) ve kooperatiflere ait gayrimenkullerin kirasında ise kesinti yapılır (md.94/5-b ve c).

Brüt kira mı, net kira mı konuşuldu?

Kira sözleşmelerindeki en sık anlaşmazlık buradan çıkar. Sözleşmede yazan rakam brüt kabul edilirse mal sahibi daha az alır; net kabul edilirse kiracının maliyeti artar.

• Brüt seçilirse — girilen tutar stopaj matrahıdır, stopaj bu tutardan düşülür
• Net seçilirse — girilen tutar mal sahibinin alacağı tutardır, brüt geriye doğru bulunur

Sözleşmeye hangisinin kararlaştırıldığını açıkça yazmak, sonradan çıkacak farkı baştan önler.

Kirada KDV ne zaman doğar?

KDV, kiraya verenin KDV mükellefi olmasına bağlıdır. Kiraya veren anonim ya da limited gibi bir şirketse fatura düzenler ve kira üzerine KDV ekler; kiracı kirayı ve KDV'yi ayrı ayrı yönetir, ama kiraya veren kurumlar vergisi mükellefi olduğundan bu ödemeden gelir vergisi stopajı kesilmez. Kiraya veren KDV mükellefi olmayan bir gerçek kişiyse kira faturası düzenlenmez, KDV de doğmaz — kiracı stopaj yükümlüsüyse yalnızca stopajı keser ve gider pusulası düzenlemeksizin kayda alır.

Örnek hesaplama

Aynı kira iki biçimde anlaşılmış olabilir. Aşağıdaki örneklerin biri brüt tutarı baz alır, biri net tutarı; ikisi de stopaj yükümlüsü bir kiracının, kiraya veren gerçek kişiye yaptığı ödemeyi gösterir ve KDV içermez.

Kira bedeli kurgusaldır; sözleşmenizde tutarın brüt mü net mi kararlaştırıldığı sonucu belirler.

Sık yapılan hatalar

• Netten brüte çevirirken oranı net tutara eklemek. 24.000,00 ₺ net kirayı %20 ile çarpıp artıran 28.800,00 ₺ brüt bulur ve 5.760,00 ₺ stopaj keser. Doğrusu net tutarı (1 − oran)'a bölmektir: brüt 30.000,00 ₺, stopaj 6.000,00 ₺; fark 240,00 ₺ eksik kesintidir.
• Kiraya veren şirket olduğu hâlde stopaj kesmek. Araç kesintinin yapılacağı varsayımıyla hesaplar. Kiraya veren kurumlar vergisi mükellefi bir şirketse kira ödemesinden gelir vergisi stopajı kesilmez (Kurumlar Vergisi Genel Tebliği, Seri No: 1, bölüm 15.3.2.3); kiracı faturadaki kirayı ve KDV'yi öder.
• Stopajı kira dönemine göre beyan etmek. Muhtasar beyanname, kesintinin yapıldığı ödemenin bulunduğu ayı izleyen ayda verilir (GVK md.98). Ocak kirasını şubat ayında ödediyseniz stopaj şubat ayı muhtasarına girer.