İşyeri Kirasında 5. Yıl: TÜFE Tavanı Neden Artık Geçerli Değil?

Yapabilir, ama tek başına değil. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE tavanını devre dışı bırakır. Yeni bedeli hâkim belirler: on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte tartar. Mal sahibinin bunun için kira tespit davası açması gerekir.

Tavanın işlediği yıllarda hesap nasıl kuruluyor#

İlk dört yenilemede kural sade. TBK 344/1, tarafların yeni dönem kirası konusundaki anlaşmasını, "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını" geçmemek şartıyla geçerli sayar. Sözleşmede bunun üstünde bir oran yazıyorsa, o kısım geçersizdir; sözleşmenin tamamı değil, yalnızca tavanı aşan fazlalık düşer.

Buradaki en yaygın hata, iki farklı sayıyı birbirine karıştırmaktır. TÜİK her ayın 3'ünde iki oran açıklar: bir önceki yılın aynı ayına göre değişim, yani halk arasındaki "yıllık enflasyon", ve on iki aylık ortalamalara göre değişim. Kira tavanı ikincisidir. Hareketli ortalama olduğu için çok daha yavaş hareket eder ve düşüş dönemlerinde yıllık enflasyonun epeyce üstünde kalır. İkisini karıştıran bir kiracı, hakkı olandan fazlasını ödemeyi kabul etmiş olur.

İkinci yaygın hata da ay seçiminde yapılır. Bakılacak veri, sözleşmenin yenilendiği ayın değil, ondan bir önceki ayın verisidir; çünkü kira yılının son tam ayı odur. Ağustos 2026'da yenilenen bir sözleşme için Temmuz 2026 rakamı kullanılır ve bu oran %31,90'dır.

Somutlaştıralım. Kadıköy'de 62 metrekarelik bir dükkânda tekstil perakendeciliği yapıyorsunuz, sözleşme her yıl 1 Ağustos'ta yenileniyor, mevcut kira aylık 40.000 TL. Dördüncü yenileme için hesap şöyle işler:

• Temmuz 2026 on iki aylık ortalama değişim oranı: %31,90
• Artış tutarı: 40.000 × 0,3190 = 12.760 TL
• Yeni aylık kira: 52.760 TL
• Yıllık ek yük: 12.760 × 12 = 153.120 TL

Kendi sözleşmenizin yenileme ayına göre geçerli tavanı kira artış oranı hesaplama aracıyla çıkarabilir, serinin son aylarda nasıl seyrettiğini görmek isterseniz enflasyon hesaplama sayfasındaki on iki aylık ortalama verisine bakabilirsiniz.

Beşinci yıl neden kırılma noktası#

TBK 344/3 farklı bir mantıkla kurulmuş. Fıkra, "taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın" diye başlıyor. Yani sözleşmenizde "artış TÜFE oranını geçemez" yazması bu aşamada sizi korumaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedeli hâkim tarafından üç ölçüt birlikte değerlendirilerek belirlenir:

1. TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı
2. Kiralananın durumu
3. Emsal kira bedelleri

Fark burada gizli. İlk dört yılda TÜFE bir tavandır; beşinci yılın sonunda üç ölçütten yalnızca biri hâline gelir. Uzun süredir aynı dükkânda oturan ve kirası yıllar içinde piyasanın çok altında kalmış bir esnaf için bu, tek seferde çok yüksek bir artış riski demektir.

Kiracısı tacir olan işyerlerinde bu hüküm bir dönem uygulanmıyordu. 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi, kiracısı Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK'nın 344 dahil bazı maddelerini 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl süreyle ertelemişti. O erteleme 1 Temmuz 2020'de sona erdi ve yenilenmedi. Bugün limited şirketinizin kiraladığı depo da, şahıs firmanızın dükkânı da aynı rejime tabi.

Zam kendiliğinden gelmiyor: kira tespit davası#

Beşinci yıl dolduğu için mal sahibinin size bir ihtarname gönderip yeni kirayı tek taraflı belirleme yetkisi doğmaz. Yetkiyi kullanacak olan mahkemedir ve yol TBK 345'te tarif edilmiştir.

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirlediği bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için iki yoldan biri gerekir: dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olacak, ya da mal sahibi bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapmış olacak. Yazılı bildirim yapılmışsa dava, izleyen kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönem başına yürür.

Bu ayrımın pratik karşılığı şudur: yenileme tarihinden otuz günden az bir süre kala elinize bir tebligat geçtiyse ve daha önce yazılı bir bildirim almadıysanız, mahkemenin belirleyeceği bedel o dönemi değil bir sonraki dönemi bağlar. Bir yıllık nefes alanı demektir.

Kira tespit davasını, sık karıştırılan uyarlama davasıyla da ayırmak gerekir. Uyarlama davası TBK 138'e, yani aşırı ifa güçlüğüne dayanır ve sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun edimler dengesini bozmasını arar. Tespit davası ise beş yıllık takvime bağlıdır, olağanüstü bir sebep aramaz. Kiracı tarafından da açılabilir; piyasanın gerisine düşmüş değil, piyasanın çok üstünde kalmış bir kira sizi zorluyorsa yön aynı maddeyle terse çevrilebilir.

Dava sürerken yürürlükteki kirayı ödemeye devam edersiniz. Karar kesinleştiğinde geçmiş aylara ait fark, dönem başından itibaren faiziyle birlikte istenir. Bu yüzden dava açıldığı andan itibaren muhtemel farkı ayrı bir hesapta biriktirmek, kararın çıktığı ay nakit akışınızı kilitlemenin önüne geçer.

İki senaryo, aynı dükkân#

Aşağıdaki tablo yukarıdaki 40.000 TL'lik dükkânı iki farklı yenilemede karşılaştırıyor. Beşinci yıl satırındaki 70.000 TL, bölgedeki emsal kiraların 78.000 TL dolayında olduğu ve mahkemenin uzun süreli kiracı lehine emsalden bir miktar indirim yaptığı varsayımıyla kurulmuş bir örnektir; hâkimin takdirine bağlı olduğu için önceden bilinen bir sayı değildir.

Bir noktayı atlamayın: beşinci yılın sonunda mahkemece belirlenen bedel, izleyen kira yıllarında yeniden TÜFE tavanına tabi olur. Sıçrama beş yılda bir yaşanır, her yıl değil. Onuncu yılın sonunda takvim yeniden döner.

Beş yıl tavanı bitiriyor, on yıl sözleşmeyi#

Uzun süreli işyeri kiralarında ikinci bir takvim daha işler ve beşinci yıl telaşı içinde çoğu kiracı bunu geç fark eder.

TBK 347, çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzayacağını söyler. Kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ama bir istisna var: on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.

Yani beş yıl kira bedelinin tavanını, on yıl sözleşmenin kendisini kaldırır. Bir yıllık ilk süre artı on yıllık uzama, on birinci uzama yılının sonuna denk gelir. Aynı dükkânda uzun süredir oturan bir esnaf için, kira tespit davası tebligatı bazen bu takvimin yaklaştığının da habercisidir: mal sahibi ya kirayı emsale çekmek ister ya da tahliye yolunu kullanır. Pazarlığa otururken karşı tarafın hangi tarihe kaç ay kaldığını bilmek, teklif edeceğiniz rakamı doğrudan değiştirir.

Sözleşmenizin ilk imza tarihini, uzama yıllarını ve beşinci yılların hangi aylara denk geldiğini bir kez çıkarıp kayda geçirmek işin en ucuz kısmıdır. İki tarih önemli: bir sonraki beş yılın dolduğu ay ve on yıllık uzamanın bittiği ay.

Stopaj brüt bedel üzerinden işler, netten değil#

Kira artışının muhasebe tarafında en çok hata yapılan yer burasıdır. GVK 94 gereği işyeri kirası ödemelerinde %20 oranında gelir vergisi stopajı yapılır ve sorumlu kiracıdır. Stopaj matrahı brüt kira bedelidir.

Sözleşmede "aylık 52.760 TL net ödenecek" yazıyorsa, tutarı brütleştirmeniz gerekir:

• Brüt kira: 52.760 ÷ 0,80 = 65.950 TL
• Stopaj: 65.950 × 0,20 = 13.190 TL
• Mal sahibine ödenen: 52.760 TL
• İşletmenizin gerçek aylık maliyeti: 65.950 TL

Aradaki 13.190 TL'yi hesaba katmadan bütçe yapan bir işletme, yıl sonunda 158.280 TL'lik bir sapmayla karşılaşır. Kesilen stopaj, ödemenin yapıldığı ayı izleyen ayın 26'sına kadar muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan edilip aynı gün ödenir. Net mi brüt mü kararlaştırıldığını sözleşmeden okuyup rakamı iki yönlü çevirmek için kira stopajı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Mal sahibi tarafında da bir eşik var. Stopaja tabi işyeri kira gelirlerinde 2026 için beyan sınırı 400.000 TL'dir. Brüt 65.950 TL'lik aylık kira yılda 791.400 TL eder; bu sınırın epeyce üstünde kaldığı için mal sahibi yıllık gelir vergisi beyannamesi verir ve sizin kestiğiniz stopajı hesaplanan vergiden mahsup eder. Kira tespit davasında karşı tarafın "eline net şu kadar geçsin" pazarlığı yapmasının arkasında çoğu zaman bu hesap yatar.

KDV tarafında ise mal sahibinin kim olduğu belirleyicidir. İşyerini iktisadi işletmesine dahil olmayan bir gerçek kişiden kiralıyorsanız, KDV Kanunu'nun 17/4-d maddesi gereği bu kiralama KDV'den istisnadır; sorumlu sıfatıyla ikinci nolu KDV beyannamesi vermezsiniz. Kiraya veren bir şirketse ya da gayrimenkul kiralama onun ticari faaliyetiyse fatura KDV'li düzenlenir ve stopaj yapılmaz. Aynı dükkânın el değiştirmesi, kiracının aylık ödeme kompozisyonunu bu yüzden baştan sona değiştirebilir.

Sözleşmenin kendisi de vergiye tabidir: kira sözleşmelerinde damga vergisi oranı binde 1,89'dur ve matrah, sözleşme süresi boyunca ödenecek toplam kira bedelidir.

Yenileme ayından önceki iki ay#

Beşinci yılın dolduğu sözleşmelerde hazırlık, tebligat geldikten sonra değil, yenileme ayından iki ay önce başlar. Aynı cadde ve benzer metrekaredeki güncel kira ilanlarını tarih damgalı biçimde kaydetmek, dükkânın demirbaşlarını ve tadilat harcamalarını faturalarıyla dosyalamak, kiralananın durumu ölçütünde işinize yarar; çünkü bilirkişi raporunun temel dayanağı bu iki başlıktır.

Nakit tarafında ise mevcut kirayı değil, muhtemel yeni kirayı bütçelemek gerekir. Beş yıl dolmuşsa yıllık ek yükün altı haneli çıkması sürpriz olmaz. Kira ödemelerini, kesilen stopajı ve beyanname son günlerini elle takip etmek yerine PONEO'da düzenli gider kaydı olarak tanımlarsanız, hem ödeme takvimi hem de aylık muhtasar tutarı önünüze otomatik gelir. Böylece bir sonraki yenilemede pazarlığa, tahmine değil kendi kayıtlarınıza bakarak oturursunuz.

Kira artışı ve tespit hükümlerinin tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddelerinden ulaşabilirsiniz.

• 5 yılı dolan işyeri kirasına ne kadar zam yapılır
• TBK 344 kira tespit davası
• işyeri kirasında TÜFE tavanı
• hangi ayın TÜFE oranı kullanılır
• kira uyarlama davası işyeri