Kira Geliri Vergisi Hesaplama — GMSİ Beyanı

Sıralama yanlışsa sonuç yanlış çıkar

Kira geliri beyanında en sık yapılan hata, adımların sırasını karıştırmaktır. Doğru sıra şudur:

• 1. Emsal kira kontrolü — beyan edilen kira, konutun emlak vergi değerinin %5'inden düşükse emsal bedel esas alınır (GVK md.73).
• 2. Konut istisnası düşülür — 58.000 TL (GVK md.21).
• 3. Gider hesaplanır — götürü gider %15, istisna düşüldükten sonra kalan hasılata uygulanır. Brüt hasılata uygulamak matrahı düşük gösterir.
• 4. Tarife uygulanır ve varsa iş yeri stopajı mahsup edilir.

Gerçek gider yöntemini seçenlerde ek bir kural vardır: istisnaya isabet eden gider kısmı indirilemez. Hesaplayıcı bu oranlamayı otomatik yapar ve indirilemeyen tutarı ayrıca gösterir.

İstisnadan kimler yararlanamaz

58.000 TL'lik istisna herkese açık değildir. Şu durumlarda uygulanmaz:

• İstisna haddini aşan konut kirası elde edip ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançlarının gayrisafi toplamı 1.500.000 TL'yi aşanlar. Bu testte gelirlerin beyan edilip edilmediğine bakılmaz.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar.
• İstisna haddini aşan konut kirasını süresinde beyan etmeyen ya da eksik beyan edenler (GVK md.21).
• İstisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır — iş yeri kirasında istisna yoktur.

Bir konut birden fazla kişiye aitse istisna her ortak için ayrı ayrı uygulanır. Buna karşılık bir kişinin birden fazla konutu varsa istisna toplam hasılata bir kez uygulanır.

İş yeri kirası ve stopaj

İş yeri kira ödemeleri üzerinden kiracı %20 oranında stopaj yapar. Brüt iş yeri kirası, varsa konut kirasının istisna sonrası kalanı ve diğer tevkifatlı gelirlerinizle birlikte 400.000 TL'yi aşmıyorsa iş yeri kirası için beyanname verilmez; kesilen stopaj nihai vergi sayılır. İstisna içinde kalan konut kirası bu toplama girmez.

Haddi aşarsanız iş yeri kirası da beyannameye dahil edilir ve kesilen stopajın tamamı hesaplanan vergiden mahsup edilir. Mahsup sonrası bakiye çıkarsa iade talep edilebilir — bu, konut ve iş yeri kirasını birlikte beyan eden mükelleflerde sık karşılaşılan bir sonuçtur.

Önemli değişiklik: 7566 sayılı Kanun ile 2025 gelir yılından itibaren konut olarak kiraya verilen taşınmazın kredi faizi gerçek gider olarak indirilemez. Konut dışı taşınmazlarda indirim devam etmektedir. İktisap bedelinin %5'i indirimi ise konut olarak kiraya verilen taşınmazda iktisap tarihinden itibaren 5 yıl boyunca uygulanabilir.

Örnek hesaplama

Gelirler kurgusaldır ve kendi kiralarınızı yansıtmaz; sonuç aracın hesap motorundan alınmıştır. Kendi tutarlarınızı ve gider yönteminizi girerek deneyin.

Sık yapılan hatalar

• Stopajlı iş yeri kirası için beyan sınırını yalnızca iş yeri kirasına bakarak sınamak. Kanun, stopajlı gelirlerin beyan edilmemesi için "vergiye tabi gelir toplamının" ikinci gelir dilimi tutarını aşmamasını arar (GVK md.86/1-c). Toplama konut kirasının istisna sonrası kalanı da girer: brüt iş yeri kirası 300.000 ₺ tek başına 400.000 ₺ sınırının altındadır, ancak 208.000 ₺ konut kirasıyla birlikte (istisna sonrası kalan 150.000 ₺) toplam 450.000 ₺ olur ve iş yeri kirası da beyan edilir. İkinci işverenden ücret ya da stopajlı menkul sermaye iradı gibi başka tevkifatlı gelirleriniz varsa hesaplayıcıdaki ilgili alana yazın; ticari kazancınız gibi diğer gelirleriniz de toplama girer, onları kendiniz kontrol edin.
• Gerçek gider yönteminde giderin tamamını indirmek. İstisna edilen hasılata isabet eden gider indirilemez (GVK md.74). Örnekte 300.000 ₺ gerçek giderin yalnızca 276.486,49 ₺'si düşülür, 23.513,51 ₺'si istisna payına isabet ettiği için indirilemez.
• Peşin tahsil ettiğiniz gelecek yıl kirasını bu yılın hasılatına yazmak. Gayrisafi hasılat bir takvim yılında tahsil edilen kiradır ve geçmiş yıllara ait olup bu yıl tahsil edilenler de buna girer; ancak gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılların hasılatı sayılır (GVK md.72). Hesaplayıcıya yalnızca bu yılın hasılatına giren tutarı yazın.
• İstisna haddini aşan konut kirasını beyan etmemek. Hasılat istisna haddinin üzerindeyse ve beyan edilmezse ya da eksik beyan edilirse istisnadan hiç yararlanılamaz (GVK md.21). Haddin altındaki hasılatta beyan zorunluluğu doğmaz ve gelir toplamı sınırı sorgulanmaz; yine de ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar bu durumda da istisnadan yararlanamaz.