Hayır, yararlanamazsınız. GVK'nın 21. maddesi, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanları 58.000 TL'lik konut kira istisnasının dışında tutar. Şahıs şirketiniz zarar etse, hatta hiç faaliyet göstermese bile beyanname verme zorunluluğunuz sürdüğü için istisna kapalıdır. İstisnayı yakan üç durum daha var.
2026 yılı için mesken kira geliri istisnası 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 58.000 TL'ye çıktı; 2025'te 47.000 TL'ydi. Bu rakamı yazan yüzlerce içerik var. Kimin bu rakamı hiç göremeyeceğini net söyleyen ise az. Aşağıdaki dört durum, GVK 21'in metninden doğrudan çıkıyor.
1. Ticari, zirai ya da mesleki kazanç beyanı zorunluluğu#
Maddenin ikinci fıkrası açık: ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar bu istisnadan faydalanamaz.
Buradaki ölçüt kazanmak değil, beyan etmek zorunda olmak. Şahıs işletmeniz yıl boyunca zarar ettiyse, hatta hiç fatura kesmediyse bile yıllık gelir vergisi beyannamesi verme yükümlülüğünüz devam eder ve istisna kapalı kalır. Aynı şey serbest meslek erbabı için de geçerli: bir avukat, mimar ya da mali müşavir, kira gelirinden bağımsız olarak istisnanın dışındadır.
Bu kuralın kapsamına girmeyen bir grup var: yalnızca ücret geliri olanlar. Bir şirkette bordrolu çalışan ve yanında evini kiraya veren kişi ticari kazanç beyan etmediği için istisnadan yararlanabilir — dördüncü başlıktaki gelir toplamı sınırını aşmamak şartıyla.
Kaybın gerçek büyüklüğü 58.000 TL değil#
Yaygın hesap hatası burada. İstisnayı kaybetmek matrahınızı 58.000 TL artırmıyor, çünkü götürü gider istisna düşüldükten sonra kalan hasılata uygulanıyor.
Ankara'da bir daireyi 2026 boyunca aylık 24.000 TL'ye kiraya veren, aynı zamanda şahıs şirketi bulunan bir mükellefi ele alalım. Yıllık hasılat 288.000 TL.
İstisna uygulanamadığı için:
- Hasılat: 288.000 TL
- Götürü gider (%15): 288.000 × 0,15 = 43.200 TL
- Safi irat: 244.800 TL
İstisna uygulanabilseydi:
- İstisna sonrası hasılat: 288.000 − 58.000 = 230.000 TL
- Götürü gider (%15): 230.000 × 0,15 = 34.500 TL
- Safi irat: 195.500 TL
Aradaki matrah farkı 49.300 TL. Yani 58.000 TL'nin %85'i. Ticari kazancı 500.000 TL olan bu mükellefin toplam geliri 744.800 TL'ye çıkıyor ve fark, ücret dışı gelirlerde 400.000 – 1.000.000 TL aralığına denk gelen %27'lik dilimde vergileniyor: 49.300 × 0,27 = 13.311 TL ek gelir vergisi.
Kendi hasılatınızla bu iki senaryoyu yan yana koymak için kira geliri vergisi hesaplama aracında istisnalı ve istisnasız iki hesap çalıştırmak yeterli; toplam gelirin hangi dilime düştüğünü ise gelir vergisi hesaplama gösteriyor.
2. Gayrisafi gelir toplamının 1.500.000 TL'yi aşması#
GVK 21'in ikinci fıkrasının devamı, istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenler için bir üst sınır koyuyor: ayrı ayrı ya da birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayrisafi tutarları toplamı, gelir vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşarsa istisna uygulanmaz. 2026 için bu eşik 1.500.000 TL.
Üç ayrıntı sürekli gözden kaçıyor:
Beyan zorunluluğu aranmıyor. Madde "beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın" diyor. Tek işverenden alınan ve stopajla vergilendirilmiş, beyan edilmesi gerekmeyen ücret de bu toplama giriyor.
Gayrisafi tutar esas alınıyor. Elinize geçen net değil, brüt. SGK primi ve gelir vergisi kesilmeden önceki ücret tutarı hesaba katılıyor.
Kira hasılatının kendisi de toplamda. Konut kira geliriniz de bu toplamın bir parçası; istisna düşülmeden önceki gayrisafi hâliyle.
Brüt yıllık ücreti 1.320.000 TL olan bir yönetici, evini 260.000 TL'ye kiraya verdiğinde toplam 1.580.000 TL'ye ulaşır ve eşiği aşar. Ücretini hiç beyan etmiyor olması sonucu değiştirmez: 58.000 TL'lik istisna uygulanamaz, kira hasılatının tamamı beyan edilir.
3. İdarenin tespitinden sonra beyan ve eksik beyan#
Maddenin son cümlesi şöyle işliyor: istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi ya da eksik beyan edilmesi hâlinde istisnadan yararlanılamaz.
Ama uygulamada kritik bir kapı açık. İdarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmediği ya da beyannamesinde göstermediği konut kira gelirini kendiliğinden, süresinden sonra verdiği beyannameyle bildiren mükellef istisnadan yararlanmaya devam eder.
Yani asıl yakan şey gecikmenin kendisi değil, sıralama:
- Mart ayı geçti, beyanname verilmedi, siz Ekim'de fark edip kendiniz beyan ettiniz → istisna korunur, gecikme faizi ve usulsüzlük cezası ayrı bir konudur.
- Vergi dairesi kira gelirinizi tespit etti, sonra beyanname verdiniz → istisna kaybedilir, üstüne cezalı tarhiyat gelir.
- Beyanname verdiniz ama hasılatı düşük gösterdiniz → eksik beyan sayılır, istisna kaybedilir.
Tespitin nasıl yapıldığı da sır değil. Kiracının banka üzerinden yaptığı ödemeler, elektrik ve su abonelik kayıtları, kiracının iş yeri kirası olarak gider yazdığı ödemeler idarenin elinde. Konut kira ödemelerinin belirli tutarın üzerinde banka ya da PTT aracılığıyla yapılması zorunluluğu da bu kayıt zincirinin parçası.
Yıllık gelir vergisi beyannamesi izleyen yılın Mart ayının son gününe kadar verilir; vergi Mart ve Temmuz aylarının son gününde iki taksitte ödenir. Mart'ı kaçırdıysanız, vergi dairesinden bir yazı gelmeden hareket etmek istisnayı kurtarır.
4. İstisnayı hak etmeyen gelire uygulamak#
Dördüncü durum, mevzuatın değil alışkanlığın ürünü. İstisna yalnızca binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılata uygulanır ve bir takvim yılında mükellef başına bir kez işler.
İki tipik hata:
İş yeri kirasına uygulamak. Dükkânınızı kiraya verdiğinizde 58.000 TL'lik istisna yoktur. İş yeri kirasında kiracı ödeme üzerinden %20 stopaj keser ve bu kira geliriniz, stopaja tabi tutarların brüt toplamı 400.000 TL'yi aşmadıkça beyan edilmez. Brüt-net dönüşümünü ve kesilen stopajın büyüklüğünü kira stopajı hesaplama aracında görebilirsiniz. Konutu bir şirkete lojman olarak kiraya verdiğinizde de stopaj devreye girer; ancak o taşınmaz mesken olarak kullanıldığı sürece istisna korunur.
Her konut için ayrı istisna beklemek. Üç daireniz varsa üç kez 58.000 TL düşemezsiniz. İstisna, yıl içindeki toplam mesken kira hasılatına bir defa uygulanır. Hisseli mülkiyette ise durum farklı: her hissedar kendi payına düşen hasılat için ayrı ayrı istisnadan yararlanır. Eşlerden yalnızca biri adına tapulu bir konutta iki kişinin de istisna kullanması ise düzeltmeye konu olur.
Emsal kira bedeli sessizce devreye giriyor#
Konutu bedelsiz ya da piyasanın çok altında bir bedelle bıraktıysanız, GVK'nın 73. maddesi hasılatı sizin yerinize belirliyor: kira bedeli, emlak vergi değerinin %5'inden az olamaz.
Emlak vergi değeri 3.200.000 TL olan bir daireyi bir arkadaşına bedelsiz bırakan mükellef için hesap şöyle işler:
- Emsal kira bedeli: 3.200.000 × 0,05 = 160.000 TL
- İstisna sonrası hasılat: 160.000 − 58.000 = 102.000 TL
- Götürü gider (%15): 15.300 TL
- Matrah: 86.700 TL
- Gelir vergisi (%15 dilimi): 13.005 TL
Hiç para tahsil edilmemiş olmasına rağmen ortaya beyan edilmesi gereken bir gelir ve ödenecek bir vergi çıkıyor. Beyan edilmezse ve idare tespit ederse istisna da kaybediliyor.
Bu kuralın istisnaları var ve çoğu kişi tam da bu istisnaları bilmediği için gereksiz risk alıyor. Emsal kira bedeli esası; boş kalan gayrimenkulün muhafaza amacıyla bedelsiz bırakılmasında, binanın mal sahibinin usul, füru ya da kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesinde — her biri için ancak bir konut olmak üzere — ve akrabaların mal sahibiyle birlikte oturmasında uygulanmıyor. Yani kız kardeşinize bıraktığınız daire için emsal kira hesaplanmazken, kuzeninize ya da arkadaşınıza bıraktığınız daire için hesaplanıyor.
İstisnayı rahatça kullanabilenler#
Dört durumun hiçbirine girmiyorsanız tablo oldukça basit. Yalnızca ücret geliri olan ya da hiç başka geliri bulunmayan, toplam gayrisafi geliri 1.500.000 TL'nin altında kalan ve kira gelirini beyan eden bir mükellef istisnadan tam olarak yararlanır.
2026'da bir konutunu aylık 8.000 TL'ye kiraya veren emekli bir mükellefi ele alalım. Yıllık hasılat 96.000 TL:
- İstisna sonrası hasılat: 96.000 − 58.000 = 38.000 TL
- Götürü gider (%15): 5.700 TL
- Matrah: 32.300 TL
- Gelir vergisi (%15 dilimi): 4.845 TL
Aynı hasılatı istisna olmadan beyan etseydi matrah 81.600 TL'ye, vergi 12.240 TL'ye çıkardı. İstisna burada verginin yaklaşık %60'ını siliyor. Tek koşul, beyannameyi Mart ayı içinde vermek.
Gider yönteminde 2025'te değişen bir şey#
İstisnayla doğrudan ilgili olmasa da, gerçek gider yöntemini seçenlerin bilmesi gereken bir kırılma yaşandı: 7566 sayılı Kanunla 1 Ocak 2025'ten itibaren konut olarak kiraya verilen taşınmazlarda kredi faizi indirimi kaldırıldı. Konut dışı taşınmazlarda indirim devam ediyor. Konut olarak kiraya verilen bir taşınmazda iktisap bedelinin %5'ini beş yıl boyunca indirme hakkı ise duruyor.
Götürü gider yöntemini seçtiyseniz iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemezsiniz. Bu bağlayıcılık, kredili bir konut alıp gerçek gider hesabı yapmayı planlayanlar için yöntem seçimini tek yıllık bir karar olmaktan çıkarıyor.
Kira sözleşmelerini, tahsilat tarihlerini ve banka dekontlarını yıl boyunca dağınık tutmak beyan döneminde en çok zaman kaybettiren şey. PONEO'da kira tahsilatlarını cari hesap hareketiyle eşleştirmek, Mart'ta hasılatı tek kalemde çıkarmayı kolaylaştırıyor.
İstisnanın güncel tutarı ve beyan rehberleri için gib.gov.tr adresindeki kira geliri sayfası başvurulabilecek en güvenilir kaynak. Ama önce yukarıdaki dört durumdan hangisinin sizin dosyanıza dokunduğunu belirlemek gerekiyor; çünkü 58.000 TL, herkesin hakkı olan bir indirim değil.
- konut kira istisnasından kimler yararlanamaz
- 58.000 tl kira istisnası 2026
- kira geliri istisna şartları
- ticari kazanç kira istisnası
- geç beyanda istisna kaybı
