Kira Artışında Anlaşamayan Taraf Doğrudan Dava Açamıyor

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanun'a eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı yaptı; artış oranına itiraz da bu kapsamda. Başvuru yapılmadan açılan dava, esasa hiç girilmeden usulden reddediliyor. Kapsam dışındaki tek yol ilamsız icra yoluyla tahliye.

Bu kural, kira dosyalarının mahkemeye gidiş sırasını değiştirdi ama pratikte hâlâ en az bilinen dava şartlarından biri. Kiracıyla artış oranında anlaşamayan mal sahibi doğruca sulh hukuk mahkemesine dilekçe veriyor, dosya birkaç ay sonra tek satırlık bir usul kararıyla geri geliyor.

Kapsam geniş, kapı dışı bırakılan yol tek#

18/B maddesi "kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar" diyor ve bu ifadeyi dar yorumlamıyor. Kira bedelinin tespiti, artış oranına itiraz, birikmiş kira alacağı, sözleşmenin feshi, tahliye talebi, depozitonun iadesi, hasar ve onarım bedeli — hepsi arabulucu masasından geçmek zorunda.

Kapsam dışında bırakılan tek yol, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye ve buna bağlı itirazın kaldırılması talepleri. Kira ödenmediği için icra takibi başlatan bir mal sahibi arabulucuya uğramadan yoluna devam edebiliyor. Ama aynı mal sahibi kira bedelinin yeniden tespitini istiyorsa o kapı kapalı.

Uygulamadaki en yaygın hata şurada doğuyor: taraf, icra takibiyle tahliye yolunu açık bulunca kira tespiti talebini de aynı dosyaya eklemeye çalışıyor. İki talebin usulü ayrı. Biri arabuluculuk şartına tabi, diğeri değil.

Başvuru, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılıyor. Arabulucu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırmak zorunda; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabiliyor. Yani en kötü ihtimalle dört hafta. Mahkeme takviminin yanında bu süre kısa.

Tarifede kira ayrı bir satır#

2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi (Resmî Gazete 26.12.2025, sayı 33119) saat ücretini uyuşmazlığın türüne göre belirliyor. Kira, komşu hakkı ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için ayrı bir satır var; ortaklığın giderilmesi aynı rakamları taşıyor. Dava şartı olup olmaması saat ücretini değiştirmiyor, yalnızca ilk iki saati kimin ödediğini belirliyor. İki taraflı görüşmede tutar taraf başına, üç ve daha fazla taraflı görüşmede taraf sayısına bakılmaksızın toplam saat ücreti olarak yazılı:

Taraf sayısı fiyatı doğrudan değiştiriyor. İki taraflı kira görüşmesinde bir saatin toplam ücreti 2 × 1.170 = 2.340 TL; kefilin, ikinci kiracının ya da paylı mülkiyette diğer maliklerin masaya oturduğu üç ila beş taraflı bir görüşmede ise taraf sayısına bakılmaksızın 2.540 TL. Kendi tablonuza karşılık gelen tutarı arabuluculuk ücreti hesaplama aracında taraf sayısı ve anlaşma durumuyla birlikte görebilirsiniz.

Bir de sessiz bir avantaj var: dava şartı arabuluculukta arabulucu taraflardan ayrıca masraf isteyemiyor. Yol, kırtasiye, tebligat gideri diye ek kalem çıkmıyor.

Anlaşamazsanız 1.170 TL, anlaşırsanız en az 4.500 TL#

Tarifenin en şaşırtıcı yanı burada. Anlaşma sağlanamazsa hesap saat ücreti üzerinden yürüyor ve ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanıyor. İki saati aşan kısım, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödeniyor.

Üç saat süren ve sonuçsuz biten, iki taraflı bir kira görüşmesini adım adım hesaplayalım. Saat ücreti taraf başına 1.170 TL olduğu için bir saatin toplam ücreti 2 × 1.170 = 2.340 TL:

• Toplam ücret: 3 × 2.340 = 7.020 TL
• Bakanlık bütçesinden karşılanan ilk iki saat: 2 × 2.340 = 4.680 TL
• Taraflara kalan: 7.020 − 4.680 = 2.340 TL
• Eşit paylaşım sonrası kişi başına: 1.170 TL

Şimdi aynı görüşmenin anlaşmayla bittiğini varsayalım. Saat ücreti devreden çıkıyor, tarifenin ikinci kısmı devreye giriyor. Anlaşılan bedele bakılmaksızın uygulanacak taban ücret 9.000 TL. Eşit paylaşımda kişi başına 4.500 TL.

Konusu para olan uyuşmazlıklarda ayrıca oransal tarife çalışıyor ve yüksek olan tutar geçerli oluyor. İlk 600.000 TL'lik dilim için tek arabulucuda oran %6. Birikmiş 180.000 TL'lik kira alacağında anlaşan taraflar için hesap şöyle işliyor:

180.000 × 0,06 = 10.800 TL → taban 9.000 TL'nin üzerinde, dolayısıyla 10.800 TL uygulanır → kişi başına 5.400 TL

Kira tespiti ve tahliye talebinde tarife esas tutarı kendisi belirliyor (Tebliğ md.7/5). Tahliye talepli bir dosyada anlaşılırsa oran, bir yıllık kira bedelinin yarısı üzerinden uygulanıyor; aylık 32.000 TL kirada bu 32.000 × 12 ÷ 2 = 192.000 TL, ücret 192.000 × 0,06 = 11.520 TL, kişi başına 5.760 TL. Kira tespitinde esas, tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı: aylık fark 10.208 TL ise 10.208 × 12 = 122.496 TL, oransal ücret 7.349,76 TL çıkıyor ve taban 9.000 TL'nin altında kaldığı için 9.000 TL, kişi başına 4.500 TL ödeniyor.

Sonuç ilk bakışta ters görünüyor: uzlaşan taraf daha çok ödüyor. Ama karşılaştırma noktasını doğru seçmek gerekiyor. Genel kuralda taraflar ve avukatlarıyla arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde sayılıyor; kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında ise 18/B-3 uyarınca şerh almak zorunlu. Şerh sulh hukuk mahkemesinden isteniyor (taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde taşınmazın bulunduğu yer, diğerlerinde arabulucunun görev yaptığı yer mahkemesinden); taşınmazla ilgili belgelerde mahkeme anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını denetliyor ve gerektiğinde duruşma açabiliyor. Şerhi içeren belge ilam niteliğinde sayıldığı için yargılamaya girmeden doğrudan icraya konulabiliyor: yani dört haftalık süreç, ardından bir şerh işlemi. Aynı sonucu kira tespit davasıyla almak için harç, bilirkişi ücreti, vekalet ücreti ve en az bir yargılama yılı gerekiyor.

Masaya sayıyla oturmak#

Arabuluculuk görüşmelerinin çoğu, taraflardan hiçbiri yasal tavanı bilmediği için tıkanıyor. Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344'üncü maddesi tavanı net koymuş: yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Bu oran yıllık enflasyon değil. Hareketli ortalama olduğu için çok daha yavaş hareket eder ve ikisini karıştırmak hesabı baştan bozar. Uygulamada bakılan veri, yenilenme ayından bir önceki ayın TÜİK verisidir; kanun metni "bir önceki kira yılında" ortaya çıkan değişimi anar, hangi aylık bültenin esas alınacağını ayrıca yazmaz.

Somut bir örnek: aylık 32.000 TL kirası olan bir daire Ağustos 2026'da yenileniyor. Temmuz 2026 itibarıyla on iki aylık ortalama değişim %31,90.

• Yasal tavan artış: 32.000 × 0,3190 = 10.208 TL
• Yeni aylık kira: 32.000 + 10.208 = 42.208 TL
• Yıllık ek yük: 10.208 × 12 = 122.496 TL

Bu rakamı kira artış oranı hesaplama aracına yenilenme ayınızı girerek kendi sözleşmeniz için üretebilirsiniz. Görüşmeye "ben şu kadar istiyorum" diye değil, "tavan şu, ben şunu öneriyorum" diye gitmek dosyanın seyrini değiştiriyor.

İki noktayı da atlamamak gerekiyor. Sözleşmede tavanın altında bir oran kararlaştırılmışsa o oran bağlar; tavanı aşan bir oran kararlaştırılmışsa aşan kısım geçersizdir ve tavan uygulanır. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise sözleşmedeki oran ve tavan bir kenara bırakılır; hâkim, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler. Kira tespit dosyalarının çoğu tam da bu beşinci yıl eşiğinde açılıyor — ve o dosya da arabuluculuk şartına tabi.

Kiracı masaya ne getirir#

Zorunlu arabuluculuk çoğu yerde mal sahibinin aracı gibi anlatılıyor. Uygulamada kiracı tarafındaki fonksiyonu daha büyük, çünkü kiracının elindeki tek alternatif eskiden ya artışı kabul etmek ya da tahliye riskini göze almaktı.

Kendisine tavanın üzerinde bir artış bildirilen kiracının izleyeceği yol üç adımlı. Önce yeni dönemin kirasını, kabul ettiği tutar üzerinden ihtirazi kayıtla ödemesi gerekiyor — ödemeyi tamamen durdurmak, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye yolunu açıyor ve o yol arabuluculuk şartına da tabi değil. İkinci adım arabuluculuk başvurusu. Üçüncüsü, anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası.

Fazladan ödenmiş tutarlar da kaybolmuyor. Mahkeme bedeli daha düşük belirlerse aradaki fark sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteniyor. Ama ihtirazi kayıt konulmadan yapılan ödemeler, artışın zımnen kabul edildiği iddiasına açık kapı bırakıyor.

Görüşmeye avukatla gitmek zorunlu değil; taraflar bizzat katılabiliyor. Katılmamanın ise bir bedeli var: geçerli mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmayan taraf, davada kısmen ya da tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutuluyor ve lehine vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmediliyor (6325 sayılı Kanun md.18/A-11). Kira dosyalarında bu yaptırım, "nasılsa anlaşamayız" diyerek masaya oturmayan tarafı sonradan pahalıya çıkarıyor.

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenliyor ve bu tutanağın aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine ekleniyor. Ek yoksa mahkeme bir haftalık kesin süre veriyor; bu sürede de sunulmazsa dava usulden reddediliyor. Yani belgeyi kaybetmek, sürecin tamamını baştan yaptırabiliyor.

İş yeri kirasında anlaşma muhtasara da yansıyor#

Konut kirasında hesap aylık tutarla bitiyor. İş yeri kirasında bitmiyor.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94'üncü maddesi uyarınca iş yeri kirası ödeyen mükellef, kiraya veren gerçek kişiyse ödediği brüt kira üzerinden %20 stopaj yapmak ve bunu muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan etmek zorunda. Arabuluculuk masasında konuşulan rakamın net mi brüt mü olduğu bu yüzden kritik. Taraflar "aylık 60.000 TL" diye anlaşıp tutanağa geçirdiğinde, kiracı bunu net sanıyor, mal sahibi brüt sanıyor ve fark ilk beyan döneminde patlıyor.

Net 60.000 TL'lik bir iş yeri kirasının brütü 75.000 TL'dir; stopaj 15.000 TL olur ve muhtasar beyanla ödenir. Anlaşma belgesine hangi tutarın yazıldığı, aylık 15.000 TL'lik bir farkı doğrudan belirliyor. Kira stopajı hesaplama aracıyla net ve brüt arasındaki dönüşümü görüşme öncesinde çıkarmak, tutanağı imzalarken tereddüt bırakmıyor.

Yeni bedelde anlaşıldığı ayı izleyen ayın 26'sına kadar beyan ve ödeme yapılması gerekiyor. Kira sözleşmesindeki değişikliği bordro ve beyanname takvimine bağlamayı elle takip etmek yerine PONEO'da kira ödemesini kayda geçirdiğiniz anda stopajın ilgili döneme düşmesi, bu tür gecikmelerin en sık kaynağını kapatıyor.

Başvuruyu geciktirmenin bedeli#

Zamanaşımı ve hak düşürücü süreler arabuluculuk başvurusuyla duruyor; süreç sonuçlanana kadar işlemiyor. Bu, başvuruyu erken yapmanın hukuki bir maliyeti olmadığı anlamına geliyor.

Buna karşılık geciktirmenin maliyeti var. Kira tespit davasında hükmedilen bedelin geçmişe etkili olabilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmış olması ya da sözleşmede artış kaydı bulunması gerekiyor. Bu şart sağlanmadan açılan davada yeni bedel, ancak izleyen kira yılından itibaren geçerli oluyor. Bir yıllık fark, arabuluculuk ücretinin defalarca üzerinde.

Kanun metnine ve güncel tarifeye mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz. Masaya oturmadan önce cevabı hazır olması gereken üç soru şu: tavan oran kaç, bedel net mi brüt mü, kaçıncı kira yılındayız.

Mevzuat durumu (9 Ekim 2026): Bu yazı 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne (Adalet Bakanlığı Tebliği, RG 26.12.2025 / 33119, 1.1.2026'da yürürlükte; md.7/5, md.7/7 ve eki Arabuluculuk Ücret Tarifesi) ve 6325 sayılı Kanun'un 18/A-13, 18/A-11 ile 18/B maddelerine göre hazırlandı. Tebliğ metni ve 6325 sayılı Kanun'un konsolide metni 9 Ekim 2026'da resmigazete.gov.tr ve mevzuat.gov.tr'den yeniden açılıp okundu. Tarifenin eki taranmış görüntü olduğundan saat ücretleri ve oranlar iki ayrı çözünürlükte okunup sayfa görüntüsüyle karşılaştırıldı; okumalar birbiriyle uyuştu, tek fark bir okumadaki bozuk bir karakterdi ve görüntüyle düzeltildi. Yazının önceki sürümünde yer alan, dava şartı için ayrı bir saat ücreti (taraf başına 480 TL) kabul eden satır tarifede bulunmadığı için kaldırıldı; bir saatin toplam ücretinin iki taraflı görüşmede taraf başına tutarın iki katı olduğu ve kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu olduğu da bu sürümde düzeltildi.

• kira uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk
• kira tespit davası öncesi arabulucu
• kira artışına itiraz eden kiracı ne yapar
• arabuluculuk ücreti kira uyuşmazlığı 2026
• tahliye davası arabuluculuk şartı