Kira Artış Oranı Hesaplama

Tavan: TÜFE 12 aylık ortalama — yıllık enflasyon değil

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen kira döneminde uygulanacak artışı "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" ile sınırlar.

TÜİK her ay üç ayrı TÜFE oranı yayımlar: aylık, yıllık ve on iki aylık ortalamalara göre. Kira için kullanılan yalnızca üçüncüsüdür. Bu bir hareketli ortalama olduğu için yıllık orandan çok daha yavaş hareket eder — aradaki fark bu sitedeki seride en çok Şubat 2025 verisinde 14,78 puana çıkmıştır. İkisini karıştırmak hesabı tamamen bozar; aracın bu farkı ortadan kaldırması asıl faydasıdır.

Hüküm emredicidir: sözleşmede tavanın üstünde bir oran yazsa bile aşan kısım geçersizdir. Tavanın altında bir oran kararlaştırmak ise geçerlidir — tavan bir üst sınırdır, otomatik hak değil.

Hangi ayın verisine bakılır?

Kural: yenilenme ayından bir önceki ayın TÜİK verisi. Yani kira yılının son tam ayı.

• 1 Ağustos'ta yenilenen sözleşmede kira yılı 31 Temmuz'da biter → Temmuz verisi.
• 15 Mart'ta yenilenen sözleşmede kira yılı 14 Mart'ta biter → Şubat verisi. Mart verisi zaten 3 Nisan'da açıklanacağı için o tarihte mevcut bile değildir.

TÜİK, bir ayın verisini izleyen ayın 3. günü (saat 10:00) açıklar. Ayın 1'inde yenilenen sözleşmelerde oran, yenilenmeden birkaç gün sonra belli olur; bu durumda ya beklenir ya da geriye dönük düzeltme yapılır. Araç, tarihten doğru ayı kendisi bulur.

Örnek hesaplama

Kira tutarı, kira yılı ve sözleşme oranları varsayımsaldır; tavan oranı ise TÜİK serisinden gelir ve her yeni bültenle değişir. Kendi kiranızı ve yenilenme ayınızı yukarıdaki araca yazın.

Örnek bir kiradır; tavan her yenilenme ayında değişir ve kiranız için geçerli oran yenilenme ayınıza göre aracın seçtiği orandır.

Yenilenme ayına göre son 12 tavan oranı

Tavan her ay değişir ve her yenilenme ayında bir önceki ayın TÜİK verisi esas alınır. Aşağıdaki tablo aracın kullandığı seriden alınan son 12 yenilenme ayını; karşılaştırma için de veri ayının yıllık TÜFE oranını gösterir. Yıllık oran kira tavanı değildir.

%25 sınırı kalktı, 5. yıl ayrı bir konu

Konut kiralarındaki %25 tavanı (TBK geçici md.1 ve md.2) 11 Haziran 2022 tarihinde getirilmiş, 1 Temmuz 2024 tarihine (bu tarih dâhil) kadar yenilenen kira dönemleri için uygulanmış ve sonrasında yenilenmemiştir. İş yeri kiraları hiçbir zaman bu tavana tabi olmadı. Bugün konut ve çatılı iş yeri için tek ve aynı sınır geçerli: TÜFE on iki aylık ortalama.

5 yıl ve katlarında durum değişir. TBK md.344/3 uyarınca 5. yılın sonunda TÜFE artık üst sınır değildir: taraflardan biri kira tespit davası açarsa hâkim, endeksin yanı sıra kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de gözeterek bedeli belirler — kira rayice çekilebilir. Ancak bu kendiliğinden olmaz; dava açılmazsa normal artış devam eder. Dava her zaman açılabilir (TBK md.345); mahkemece belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için ise dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artışı kiracıya yazılı bildirmiş olmalıdır; bu durumda dava izleyen yeni dönem sonuna kadar açılabilir.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyonu kira tavanı saymak. Yasal sınır yıllık TÜFE değil, on iki aylık ortalamalara göre değişimdir. Örnek kirada yıllık oran (%29,73) kullanılırsa yeni kira 32.432,50 ₺ çıkar; yasal hesap 32.872,50 ₺ verir. Aradaki 440,00 ₺ fark, yanlış seriyi kullanmanın sonucudur.
• Son açıklanan oranı her kiraya uygulamak. Tavan, yenilenme ayından bir önceki ayın verisine bağlıdır. Tabloda Kasım 2025 yenilemesi için %37,15, Ekim 2026 yenilemesi için %31,49 geçerlidir; kiranızın yenilenme ayını bilmeden oran seçilemez.
• Yenilenme ayını sözleşmenin imza ayı sanmak. Araçtaki yenilenme ayı sözleşmenin yıl dönümünü, yani kira başlangıç ayını ifade eder. Sözleşme Temmuz'da imzalanmış olsa bile kira Ağustos'ta başlıyorsa Ağustos girilir ve Temmuz verisi esas alınır.