Değer Artış Kazancı Hesaplama — Gayrimenkul Satışı

Önce iki soru: ivazsız mı, 5 yıl doldu mu?

Vergi doğup doğmadığı iki basit kontrolle belirlenir:

• İvazsız (miras ya da bağış) edinildiyse — süreye bakılmaksızın değer artış kazancı doğmaz. Bir gün sonra bile satılsa vergi yoktur. Veraset ve intikal vergisi ise ayrı bir yükümlülüktür.
• Bedelle edinildiyse — iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonraki satışta vergi doğmaz, beyanname de verilmez. Süre takvim günü olarak sayılır; ay ya da yıl yuvarlaması yapılmaz.

İktisap tarihi kural olarak tapuya tescil tarihidir. Ancak tescil öncesinde fiilen kullanıma bırakılmışsa (kooperatif, TOKİ, ihale yoluyla alım) ve bu tahsis belgesi, teslim tutanağı ya da abonelik faturalarıyla belgelenirse fiilen kullanıma başlama tarihi esas alınır.

Endeksleme: kazancı eriten adım

5 yıl dolmadan satılmışsa maliyet bedeli enflasyona karşı düzeltilir. Kural nettir ve iki ayrıntısı çoğu hesapta yanlış yapılır:

• Hangi ayların endeksi? Satış ve alış aylarının kendisi değil, bir önceki ayları. Aralık 2023'te alınıp Ağustos 2026'da satılan bir taşınmazda Kasım 2023 ve Temmuz 2026 endeksleri kullanılır. Araç bu ayları tarihlerinizden kendisi bulup alan başlığına yazar.
• %10 eşiği — endeksleme ancak Yİ-ÜFE artış oranı %10 veya üzerindeyse yapılır. Altında kalırsa maliyet bedeli olduğu gibi alınır.

Endeksleme yüksek enflasyon dönemlerinde kazancın büyük kısmını, bazen tamamını eritir — bu yüzden "kâğıt üzerinde kâr ettim ama vergi çıkmadı" durumu sık görülür.

Neler indirilir, istisna ne kadar?

Safi kazanç bulunurken satış bedelinden şunlar düşülür:

• Endekslenmiş maliyet bedeli (alış bedeli + alıştaki tapu harcı ve giderler)
• Satıcının üstlendiği satış giderleri: tapu harcı payı, emlak komisyonu, ilan, noter
• Belgeli, değer artırıcı tadilat harcamaları (VUK md.272). Normal bakım-onarım ve boya gibi harcamalar maliyete eklenmez.

Kalan tutardan satışın yapıldığı yılın istisnası düşülür: 2026 için 150.000 ₺ (2025 satışında 120.000 ₺). Safi kazanç istisnanın altında kalırsa hiç beyanname verilmez; aşarsa tamamı beyan edilip istisna matrahtan düşülür. Beyan, satışı izleyen yılın mart ayında yapılır.

Yıllara göre değer artışı istisnası

Örnek hesaplama

Tarihler, tutarlar ve endeks değerleri kurgusaldır; gerçek Yİ-ÜFE verisi değildir. Sonuç, hesaplayıcının kendi motorundan alınmıştır. Gerçek endeksleri TÜİK tablosundan alıp kendi tarihlerinizle deneyin.

Sık yapılan hatalar

• Satış giderini de endekslemek. Kanun yalnızca iktisap bedelini Yİ-ÜFE artışıyla büyütür; elden çıkarma nedeniyle satıcının üstlendiği gider ve ödediği harçlar olduğu gibi düşülür (GVK mük.81). Örnekte 100.000 ₺'lik satış gideri endekslenseydi 130.000 ₺ düşülmüş olurdu. Alıştaki tapu harcı ise maliyete girer ve endekslenir.
• İstisnayı her taşınmaz için ayrı düşmek. Yıllık istisna, bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının toplamı için bir kez uygulanır (GVK mük.80). Aynı yıl ikinci bir taşınmaz satıyorsanız kazançlar toplanır ve istisna bir kez düşülür; araç tek satışı hesaplar.
• Hisseli taşınmazda tüm bedeli girmek. Her hissedar yalnızca kendi payına düşen alış, satış ve gider tutarlarını girer. Gelir vergisi kişi bazında alındığından (GVK md.1) hissedarlar kazançlarını kendi beyannamelerinde bildirir ve istisnayı kendi yıllık toplamlarına uygular; ortak payları toplayıp tek hesap yapmak sonucu bozar.
• Diğer gelirleri hesaba katmamak. Değer artışı kazancı yıllık beyannamede diğer gelirlerle toplanır, vergi tarifenin yükselen dilimlerinden hesaplanır. Örnekte başka gelir yokken vergi 186.600 ₺'dir; aynı satışa 600.000 ₺'lik başka beyan edilecek gelir eklenirse bu satışa isabet eden vergi 258.500 ₺'ye çıkar.