Emlak Vergisi Hesaplama
Emlak vergisi (ev vergisi) hesaplamak için emlak vergi değerini, taşınmaz türünü ve büyükşehir durumunu girin; yıllık vergi, kültür varlıkları katkı payı, taksit tutarları ve varsa değerli konut vergisi birlikte çıkar. Matrah satış fiyatı değil, belediyedeki emlak vergi değeridir.
Son güncelleme:
İş yeri olarak kullanılan taşınmazın emlak vergisi, gelir ve kurumlar vergisi matrahından gider yazılabilir (GVK md.40/1-6). Konutta böyle bir indirim yoktur. Emlak vergisi belediyeye, değerli konut vergisi ise vergi dairesine ödenir.
İş yeri giderlerinizi panelde takip edinVergi değeri her yıl yeniden değerleme oranıyla artar ve belediyeye göre farklılık gösterir; kesin tutar için taşınmazın bağlı olduğu belediyenin tahakkuk kaydını esas alın.Oranlar ve büyükşehir farkı
Emlak vergisi oranları kanunla belirlenmiştir ve taşınmazın türüne göre değişir. Büyükşehir belediye sınırları ile mücavir alanlarda oranlar %100 artırımlı, yani 2 kat uygulanır:
- Mesken (konut) — binde 1, büyükşehirde binde 2
- İş yeri ve diğer binalar — binde 2, büyükşehirde binde 4
- Arsa — binde 3, büyükşehirde binde 6
- Arazi — binde 1, büyükşehirde binde 2
Buna ek olarak tahakkuk eden verginin %10'u kadar Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı alınır ve belediyece emlak vergisiyle birlikte tahsil edilir. Yani gerçek yük verginin 1,10 katıdır.
Matrah piyasa değeri değildir
En sık yapılan hata, evin satış fiyatını matrah sanmaktır. Vergi, belediyenin tuttuğu emlak vergi değeri üzerinden hesaplanır. Bu değer:
- Arsa ve arazide takdir komisyonlarınca 4 yılda bir belirlenen metrekare birim değerleriyle,
- Binada her yıl ilan edilen metrekare normal inşaat maliyet bedeli ile arsa payı değerinden hesaplanır; asansör ve kalorifer payı eklenir, aşınma payı düşülür.
Değeri belediyenizin online emlak vergisi sorgulama ekranından ya da emlak servisinden sicil numaranızla öğrenebilirsiniz. Merkezî tek bir sorgu ekranı yoktur.
Sıfır oran ve iş yeri avantajı
Sıfır oranlı mesken — Türkiye'de brüt yüzölçümü 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni olan emekliler, engelliler, gaziler, şehit dul ve yetimleri ile hiçbir geliri olmayanlar için mesken bina vergisi oranı sıfır uygulanır. Otomatik değildir; belediyeye dilekçe ve formla başvurmak gerekir. Yüzölçümü sınırı aşılırsa verginin tamamı ödenir — aşan kısım değil.
İş yeri — işletmeyle ilgili taşınmazın emlak vergisi, gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider yazılabilir (GVK md.40/1-6). Konutta böyle bir indirim yoktur. Bu, iş yeri sahibi işletmeler için gerçek yükü belirgin biçimde düşürür.
Örnek hesaplama
| Örnek girdiler | |
|---|---|
| Taşınmaz türü | Mesken (konut) |
| Emlak (bina) vergi değeri | 21.000.000 ₺ |
| Büyükşehir belediye sınırında | Evet |
| Sıfır oran şartları | Taşımıyor |
| Değerli konut vergisi muafiyeti | Yok: mükellefin birden fazla meskeni var, bu konut en düşük değerlisi değil |
| Hesap sonucu | |
| Uygulanan oran | binde 2 |
| Emlak vergisi | 42.000 ₺ |
| Kültür varlıkları katkı payı | 4.200 ₺ |
| Yıllık toplam (vergi + katkı payı) | 46.200 ₺ |
| 1. taksit · son gün 1 Haziran 2026 | 23.100 ₺ |
| 2. taksit · son gün 30 Kasım 2026 | 23.100 ₺ |
| Değerli konut vergisi (17.711.000 – 26.567.000 ₺ · binde 3) | 9.867 ₺ |
| Genel toplam (değerli konut vergisi dahil) | 56.067 ₺ |
Vergi değeri kurgusaldır ve taşınmazınızı yansıtmaz; satırlar hesaplayıcının motorundan okunmuştur. Değerli konut vergisi satırı kanundaki muafiyetleri (örneğin tek konutu olanlar için) hesaba katmaz; muafiyet durumunuzu ayrıca kontrol edin.
Sık yapılan hatalar
- Yazlığa ya da dinlenme amaçlı meskene sıfır oran uygulamak. Sıfır oran yalnızca kanundaki gruplara girenlerin Türkiye'deki brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni için geçerlidir; muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenlere hiç uygulanmaz (EVK md.8). Araçta "sıfır oran şartlarını taşıyorum" seçeneğini yazlık ya da ikinci ev için işaretlemeyin.
- Hisseli evde tüm değeri girmek. Paylı mülkiyette her malik hissesi oranında mükelleftir (EVK md.3). Tek meskene hisse ile sahip olan sıfır oran hakkı sahibi de yalnızca hissesine ait kısım için yararlanır. Hesaplayıcıya kendi hissenize düşen vergi değerini yazın.
- Değerli konut vergisinde eşik ve muafiyeti karıştırmak. Eşik her mesken için ayrı sınanır ve yalnızca aşan kısım vergilenir (EVK md.42 ve 44); iki evin değerini toplamak yanlıştır. Türkiye'de tek meskeni olanlar muaftır; birden fazla meskeni olanlarda ise vergiye konu meskenlerin en düşük değerlisi muaftır (md.46/b). Hesaplayıcı bu muafiyeti uygulamaz. Paylı mülkiyette eşik toplam değer üzerinden sınanır, vergi ise hisse oranında paylaşılır (md.44 ve 45).
- Taksiti yalnızca verginin yarısı sanmak. Katkı payı emlak vergisiyle birlikte tahsil edilir, bu yüzden taksit, verginin ve katkı payının toplamının yarısıdır. Örnekte yalnızca verginin yarısı olan 21.000 ₺ değil, toplam 46.200 ₺'nin yarısı olan 23.100 ₺ ödenir.
Bu aracın kullandığı mevzuat parametreleri
Değerler hesaplayıcının okuduğu tek kaynaktan geliyor; aracın sonucu ile aşağıdaki tablo ayrışamaz. Ham metin sürümü
Emlak vergisi oranları
| Parametre | Değer |
|---|---|
| Yıl | 2026 |
| Taşınmaz kültür varlıkları katkı payı oranı | %10 |
| Tek meskende sıfır oran için brüt yüzölçümü sınırı (m²) | 200 |
Taşınmaz türüne göre emlak vergisi oranı
| Taşınmaz türü | Normal oran | Büyükşehir oranı |
|---|---|---|
| Mesken (konut) | %0,1 | %0,2 |
| İş yeri ve diğer binalar | %0,2 | %0,4 |
| Arsa | %0,3 | %0,6 |
| Arazi | %0,1 | %0,2 |
Taksitler
| Taksit | Son ödeme günü | Not |
|---|---|---|
| 1. taksit | 1 Haziran 2026 | 31 Mayıs pazara denk geldiği için uzadı |
| 2. taksit | 30 Kasım 2026 | — |
Değerli konut vergisi
| Parametre | Değer |
|---|---|
| Vergi değeri eşiği (₺) | 17.711.000 |
Vergi değerine göre dilimler
| Üst sınır (₺) | Alt sınır (₺) | Önceki dilimlerin vergisi (₺) | Oran |
|---|---|---|---|
| 26.567.000 | 17.711.000 | 0 | %0,3 |
| 35.425.000 | 26.567.000 | 26.568 | %0,6 |
| ∞ | 35.425.000 | 79.716 | %1 |
Dayanak: 1319 s. Emlak Vergisi Kanunu md.8, 18, 30, 42 · Yürürlük: RG 11.08.1970 / 13576; md.42 Ek: 5/12/2019-7194/30 md. Resmî metin Emlak Vergisi Genel Tebliği (Sıra No: 88) — Resmî Gazete 31.12.2025, 5. mükerrer
İlgili hesaplama araçları
İş hacminizi 2026 hadleriyle karşılaştırın; birinci mi ikinci sınıf tacir olduğunuzu ve sınıf değişikliğini görün.
HesaplaVergiKira Geliri VergisiKonut ve iş yeri kira gelirinizin vergisini istisna, götürü veya gerçek gider ve stopaj mahsubuyla birlikte hesaplayın.
HesaplaVergiKâr Payı VergisiŞirketten kâr dağıtınca elinize ne geçer? Yedek akçe, %15 stopaj, yarım istisna ve beyan sınırını birlikte hesaplayın.
HesaplaVergiÖzel Usulsüzlük CezasıFatura kesmemenin, kâğıt e-belge düzenlemenin ve tevsik zorunluluğuna uymamanın 2026 cezasını tespit sayısına ve mükellef grubuna göre hesaplayın.
Hesapla